A entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, trouxe um conjunto de medidas destinadas a incentivar a construção, a reabilitação e o arrendamento habitacional. Para além das alterações introduzidas em matéria de IVA, estas mudanças passaram também a refletir-se na faturação, através da criação do código M35 na tabela oficial dos motivos de não liquidação do IVA.
Em vigor desde 1 de julho de 2026, o novo código permite identificar autonomamente determinadas operações abrangidas pelo regime previsto naquele diploma, distinguindo-as das restantes empreitadas sujeitas ao mecanismo da autoliquidação do IVA.
Neste artigo explicamos o que é o M35, quando deve ser utilizado, em que difere do M31 e quais os principais requisitos legais a considerar antes da emissão da fatura.
O que é o código M35?
O M35 é um novo motivo de não liquidação do IVA introduzido pela Autoridade Tributária na atualização da tabela oficial dos motivos de não liquidação.
A sua descrição oficial é a seguinte:
M35 – IVA – Autoliquidação – Artigo 2.º, n.º 1, alínea j) do Código do IVA – Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio.
Apesar de integrar uma tabela frequentemente designada por “Motivos de Isenção”, o M35 não corresponde a uma isenção de IVA. Trata-se de um motivo de não liquidação, aplicável às operações em que o imposto é autoliquidado pelo adquirente, nos termos da alínea j) do n.º 1 do artigo 2.º do Código do IVA.
A criação deste código não altera o funcionamento do mecanismo da autoliquidação. O seu objetivo é permitir identificar, de forma autónoma, as operações abrangidas pelo novo enquadramento legal introduzido pelo Decreto-Lei n.º 97/2026.
Importa referir que a introdução do M35 não revoga nem substitui o M31. Ambos permanecem em vigor e devem ser utilizados em função do enquadramento fiscal da operação.
| Código | Utilização |
| M31 | Empreitadas abrangidas pelo regime geral da autoliquidação previsto na alínea j) do n.º 1 do artigo 2.º do Código do IVA. |
| M35 | Operações abrangidas pelo enquadramento específico previsto no Decreto-Lei n.º 97/2026, conforme identificado na tabela oficial da Autoridade Tributária. |
A correta identificação do motivo de não liquidação é importante, uma vez que o código utilizado na faturação é comunicado eletronicamente à Autoridade Tributária.
Quando utilizar o M35?
O código M35 deve ser utilizado apenas quando a operação esteja abrangida pelo regime previsto no Decreto-Lei n.º 97/2026 e sejam cumpridos todos os pressupostos legais exigidos para a sua aplicação.
O diploma estabelece um conjunto de condições para determinadas empreitadas de construção e reabilitação destinadas à habitação, distinguindo essencialmente duas realidades: imóveis destinados à habitação própria e permanente e imóveis destinados ao arrendamento habitacional.
Empreitadas relativas a imóveis destinados à venda:
Nas empreitadas respeitantes a imóveis destinados à venda, o diploma exige, entre outros aspetos:
- que a habitação se destine a residência própria e permanente do adquirente;
- que estejam reunidas as condições previstas no artigo 17.º do Código do IMT;
- que a transmissão ocorra dentro dos prazos legalmente estabelecidos;
- que sejam observadas as formalidades documentais previstas no diploma.
Empreitadas relativas a imóveis destinados ao arrendamento:
Quando os imóveis se destinam ao arrendamento habitacional, devem igualmente verificar-se diversos requisitos, nomeadamente:
- celebração e comunicação dos contratos de arrendamento à Autoridade Tributária;
- início do arrendamento dentro dos prazos previstos na lei;
- manutenção do imóvel afeto ao arrendamento habitacional durante o período mínimo legal;
- cumprimento das restantes condições previstas no Decreto-Lei n.º 97/2026.
O diploma regula ainda situações específicas, como imóveis em compropriedade, propriedade horizontal ou edifícios de utilização mista, prevendo igualmente mecanismos de regularização do IVA caso deixem de verificar-se os requisitos que permitiram beneficiar do regime.
Perante a complexidade do regime, recomenda-se que empresas de construção, promotores imobiliários e gabinetes de contabilidade validem previamente cada situação antes da emissão da fatura, garantindo o correto cumprimento das obrigações fiscais.
Legislação e documentação consultada
Legislação
- Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio.
- Código do Imposto sobre o Valor Acrescentado (Código do IVA), em especial o artigo 2.º, n.º 1, alínea j).
- Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (Código do IMT), na parte aplicável ao regime previsto no Decreto-Lei n.º 97/2026.
Documentação administrativa
- Autoridade Tributária e Aduaneira – Tabela dos Motivos de Não Liquidação/Isenção do IVA, em vigor desde 1 de julho de 2026.
- Portal das Finanças – informação legislativa e documentação oficial relativa ao Decreto-Lei n.º 97/2026.
Nota: O presente artigo tem natureza meramente informativa e reflete a legislação e a documentação oficial disponíveis à data da sua publicação. A utilização do código M35 depende do enquadramento concreto de cada operação e não dispensa a consulta da legislação aplicável nem das orientações emitidas pela Autoridade Tributária e Aduaneira.
