CAPITALIZAR · CONTABILIDADE
D.L. n.º 97/2026 · Análise Capitalizar · Julho 2026
O Decreto-Lei n.º 97/2026, que aprova o Pacote Habitação, introduz um conjunto relevante de alterações fiscais em IVA, IRS e IRC com impacto direto em empresas de construção, promotores imobiliários, proprietários e senhorios. Neste artigo, a equipa Capitalizar sintetiza as principais medidas e o que deve ser feito agora.
A correta aplicação destas medidas pode representar uma poupança fiscal significativa, mas exige análise rigorosa de cada situação. A equipa Capitalizar está disponível para apoiar.
IVA
1. Alterações ao Regime de Autoliquidação na Construção Civil
Em vigor a partir de 1 de julho de 2026.
Com a entrada em vigor do D.L. n.º 97/2026, o prestador de serviços de construção civil apenas pode emitir faturas com autoliquidação do IVA se for titular de alvará ou certificado de empreiteiro válido, verificável no site do IMPIC.
Regras de inversão do sujeito passivo:
- Adquirente em regime normal de IVA: aplica-se em serviços de construção civil (remodelação, reparação, manutenção, conservação e demolição), em regime de empreitada ou subempreitada — código de isenção M31.
- Adquirente sem direito à dedução ou isento: aplica-se em empreitadas de construção ou reabilitação da verba 2.42 — código de isenção M35.
Atenção: adquirentes devem verificar o certificado IMPIC do prestador antes de aceitar faturas com autoliquidação. A responsabilidade pode reverter para o adquirente em caso de incumprimento.
2. IVA a 6% na Construção e Reabilitação Habitacional
A taxa reduzida de 6% aplica-se a empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a Habitação Própria e Permanente (HPP) ou arrendamento habitacional de valor moderado, quando a iniciativa procedimental se inicie entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029 e o IVA seja exigível de 1 de janeiro de 2026 a 31 de dezembro de 2032.
Para HPP:
- Preço moderado de venda ≤ 660.982 € (para 2026)
- Venda no prazo máximo de 24 meses após início de utilização
- Constar no título aquisitivo: destino HPP e menção expressa à verba 2.42.1 da Lista I do CIVA
Para arrendamento habitacional:
- Renda mensal moderada ≤ 2.300 € (2,5 × RMMG, para 2026)
- Isenção ao abrigo da al. 29 do art.º 9.º do CIVA
- Contrato comunicado no Portal das Finanças
- Contratos de arrendamento por pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos
Edifícios mistos (parte HPP e parte não HPP): a taxa de 6% aplica-se exclusivamente às frações de HPP — é necessário um cálculo rigoroso de proporcionalidade.
3. Restituição Parcial do IVA na Construção de HPP por Particulares
Particulares que construam a sua habitação própria podem pedir a restituição da diferença entre a taxa normal e a taxa reduzida de IVA, nas faturas de empreitada comunicadas no e-Fatura.
Condições:
- VPT ou custo total de construção ≤ 660.982 € (terreno + construção, excluindo IVA)
- Imóvel afeto a HPP no prazo de 6 meses após início de utilização, por mínimo de 12 meses
- Não se aplica a reabilitação nem à aquisição de materiais
Prazo para pedidos:
- Pedidos relativos aos 3 primeiros trimestres de 2026: a partir de 1 de outubro de 2026
IRS
1. Exclusão de Tributação de Mais-Valias
A transmissão de imóveis habitacionais pode ficar isenta de IRS sobre mais-valias se o reinvestimento for efetuado em imóveis destinados a arrendamento habitacional.
- Aplica-se a qualquer imóvel habitacional — HPP ou não
- Exige cumprimento de prazos, rendas moderadas e documentação específica
Aplicável de 1 de janeiro de 2026 a 31 de dezembro de 2029.
2. Aumento do Limite de Dedução à Coleta por Rendas
O limite de dedução à coleta de IRS pelos encargos com rendas sobe:
| Ano | Limite anterior | Novo limite |
|---|---|---|
| 2025 | 600 € | — |
| 2026 | 600 € | 900 € |
| 2027 e seguintes | 600 € | 1.000 € |
3. Redução da Taxa Autónoma para 10% (Categoria F)
A taxa de retenção na fonte sobre rendimentos prediais (categoria F) desce de 25% para 10% em rendimentos de renda moderada, quando o inquilino tem contabilidade organizada.
Exemplo prático — Senhorio que recebeu renda de 2.000 €/mês de janeiro a maio de 2026:
- Retenção efetuada (25%): 2.500 €
- Retenção correta (10%): 1.000 €
- Excesso retido (jan–mai): 1.500 €
- Retenção ainda devida (jun–dez, 10%): 1.400 €
O excesso retido (1.500 €) desconta nas retenções seguintes — e o remanescente (100 €) gera crédito no apuramento final de IRS.
Aplicável de 1 de janeiro de 2026 a 31 de dezembro de 2029.
4. Exclusão de 50% dos Rendimentos Prediais (Categoria B)
Sujeitos passivos de IRS com contabilidade organizada que aufiram rendimentos prediais de arrendamento habitacional a renda moderada podem excluir 50% desses rendimentos de tributação, no âmbito da categoria B.
Aplicável de 1 de janeiro de 2026 a 31 de dezembro de 2029.
IRC
1. Redução da Taxa Autónoma para 10%
As mesmas regras da taxa autónoma de 10% aplicam-se em IRC para rendimentos prediais de arrendamento habitacional a renda moderada. O mecanismo de compensação das retenções em excesso funciona de forma idêntica ao IRS (ver exemplo acima).
Aplicável de 1 de janeiro de 2026 a 31 de dezembro de 2029.
2. Exclusão de 50% dos Rendimentos Prediais
Sujeitos passivos de IRC com rendimentos prediais de arrendamento habitacional a renda moderada podem excluir 50% desses rendimentos de tributação.
Aplicável de 1 de janeiro de 2026 a 31 de dezembro de 2029.
Como a Capitalizar pode ajudar
A correta aplicação de todas estas medidas — seja na construção, no arrendamento ou na gestão de imóveis — exige análise rigorosa de cada situação concreta. As condições de elegibilidade, os prazos e os requisitos documentais variam caso a caso.
A equipa de Contabilidade da Capitalizar está disponível para analisar a situação específica da sua empresa ou do seu património imobiliário e garantir que tira o máximo partido destas medidas.
Este artigo tem carácter informativo e não substitui aconselhamento jurídico ou fiscal especializado. Para análise da sua situação concreta, contacte a equipa Capitalizar.
