O Governo apresentou uma proposta de revisão do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) com o objetivo declarado de introduzir maior flexibilidade no mercado e incentivar o aumento da oferta de habitação. A proposta foi aprovada na generalidade pela Assembleia da República a 30 de setembro de 2026 e segue agora para discussão e votação na especialidade.
Ainda não é lei. Poderá sofrer alterações antes da aprovação final. Mas as empresas arrendatárias — especialmente as que dependem de instalações físicas — têm razões para acompanhar de perto o que está em discussão.
O que está em cima da mesa
As principais propostas em debate afetam quatro áreas com impacto direto nas empresas:
- Atualização das rendas.
A proposta prevê o fim do limite de 2% para atualização da renda em novos contratos, dando maior liberdade contratual na definição dos mecanismos de indexação. Para contratos a celebrar, isso significa que o crescimento da renda ao longo do tempo poderá ser mais expressivo. - Caução e rendas antecipadas.
O limite das rendas antecipadas poderá aumentar de 2 para 3 meses, e a caução poderá deixar de estar sujeita a limite legal específico, passando a ser objeto de negociação entre as partes. O efeito imediato é um aumento das necessidades de liquidez no momento da assinatura do contrato. - Incumprimento e despejo.
O prazo de mora necessário para desencadear procedimentos de despejo poderá reduzir-se de 3 para 2 meses. Para os senhorios, representa maior agilidade. Para os arrendatários em dificuldade, uma janela temporal mais curta para regularizar situações. - Renovação dos contratos.
A renovação automática poderá deixar de ser a regra em determinados tipos de contrato, e o senhorio poderá ter maior facilidade em opor-se à renovação. Isto introduz menor previsibilidade para empresas com instalações específicas ou de difícil substituição.
O impacto para as empresas arrendatárias
Estas alterações, se aprovadas na versão final, terão efeitos concretos na gestão financeira e operacional:
- Maior necessidade de liquidez inicial.
O aumento das rendas antecipadas e a liberalização da caução exigirão mais capital imobilizado no arranque ou renovação de contratos — capital que deixa de estar disponível para investimento ou operação corrente. - Pressão sobre os custos fixos.
A liberalização dos mecanismos de atualização de renda pode traduzir-se em aumentos mais expressivos ao longo do contrato, com impacto direto na margem operacional e eventual necessidade de revisão dos preços praticados. - Menor estabilidade contratual.
A facilidade acrescida de cessação e não renovação representa um risco acrescido para empresas com instalações específicas — obras de adaptação, equipamentos fixos, localização estratégica — onde mudar de espaço tem um custo elevado.
O que fazer agora
Mesmo antes de a proposta ser aprovada, há medidas que fazem sentido tomar:
- Rever os contratos de arrendamento em vigor — compreender os mecanismos de atualização, os prazos de renovação e as condições de cessação que constam dos contratos atuais.
- Negociar proteção contratual nos contratos a celebrar ou a renovar — cláusulas de atualização com teto, prazos de renovação mais longos e condições de saída mais equilibradas.
- Planear a tesouraria com margem para o aumento das exigências iniciais em novos contratos, caso a proposta avance na versão atual.
- Monitorizar o processo legislativo — a versão final poderá diferir significativamente da proposta atual.
Nota Capitalizar
O arrendamento é um custo fixo relevante para muitas empresas e, frequentemente, uma das rubricas menos revistas no planeamento financeiro. Se a sua empresa tem contratos de arrendamento com renovação próxima ou está a considerar novos espaços, este é o momento certo para fazer essa análise com rigor.
A equipa da Capitalizar está disponível para apoiar na revisão do impacto financeiro dos contratos de arrendamento e no planeamento da tesouraria associada.
Leia mais na Lei n.º 6/2006 — Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), Diário da República, ECO — O que une e separa Governo e oposição na lei do arrendamento (30 set. 2026) ou Doutor Finanças — Alterações à Lei do Arrendamento (9 jul. 2026)
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