O novo Pacote Habitação, aprovado através da Lei n.º 9-A/2026 e regulamentado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, introduz um conjunto alargado de alterações fiscais e incentivos destinados a promover a construção, aquisição e arrendamento habitacional em Portugal.
As medidas abrangem várias áreas fiscais, nomeadamente IVA, IRS, IMT e benefícios fiscais associados ao investimento imobiliário e ao arrendamento acessível.
IVA reduzido na construção e reabilitação
Entre as principais novidades destaca-se a aplicação da taxa reduzida de IVA às empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a:
- habitação própria e permanente;
- arrendamento habitacional com rendas moderadas.
Para beneficiar deste regime, o preço de venda do imóvel não poderá ultrapassar cerca de 660 mil euros e as rendas estarão limitadas a 2,5 vezes a remuneração mínima mensal garantida, fixando-se em 2.300 euros para 2026.
O diploma prevê ainda regras específicas de controlo e penalizações em caso de incumprimento dos requisitos definidos.
Restituição parcial do IVA na construção da habitação própria
O pacote cria também um regime de restituição parcial do IVA suportado por particulares na construção da sua habitação própria permanente.
A devolução corresponde à diferença entre a taxa normal e a taxa reduzida de IVA aplicada às empreitadas elegíveis, desde que:
- o imóvel cumpra os limites de valor previstos;
- seja efetivamente afeto a habitação própria permanente.
Alterações em sede de IRS
No âmbito do IRS, passa a existir exclusão de tributação das mais-valias obtidas na venda de imóveis quando o valor realizado seja reinvestido em imóveis destinados ao arrendamento habitacional com rendas moderadas.
O reinvestimento deverá ocorrer dentro dos prazos legais e os imóveis terão de permanecer no mercado de arrendamento durante um período mínimo definido na lei.
Paralelamente, os rendimentos prediais associados a contratos de arrendamento com rendas moderadas passam a beneficiar de uma taxa autónoma reduzida de 10%, criando-se igualmente benefícios específicos em sede de IRC.
IMT e aquisição de habitação
Ao nível do IMT, uma das alterações mais relevantes é o alargamento do prazo de pagamento do imposto para 30 dias após a liquidação, substituindo o anterior prazo de apenas um dia útil.
São ainda introduzidos benefícios fiscais para a aquisição de habitações de custos controlados, incluindo isenções ou reduções de IMT e imposto do selo na primeira aquisição de habitação própria permanente, dependendo da adesão dos municípios ao regime.
Contratos de Investimento para Arrendamento Habitacional
O diploma cria ainda os novos Contratos de Investimento para Arrendamento Habitacional (CIA), celebrados entre investidores e o IHRU, permitindo acesso a benefícios fiscais significativos, como:
- isenções de IMT, IMI e AIMI;
- aplicação de IVA reduzido;
- restituição parcial de IVA em despesas de arquitetura, engenharia e projetos.
Estes contratos poderão vigorar até 25 anos.
Regime Simplificado de Arrendamento Acessível
Por fim, é instituído o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), que prevê isenção de IRS e IRC sobre rendimentos prediais provenientes de contratos de arrendamento acessível, desde que respeitados os limites de renda definidos por portaria e comunicados ao IHRU e à Autoridade Tributária.
Impacto do pacote
Globalmente, o Pacote Habitação representa um reforço importante dos incentivos fiscais dirigidos à habitação e ao arrendamento acessível, procurando estimular a oferta de imóveis para residência permanente e atrair investimento para o setor habitacional.
Ao mesmo tempo, trata-se de um regime acompanhado de exigências rigorosas de cumprimento e de mecanismos de controlo fiscal, o que exige uma análise cuidada antes da sua aplicação prática.
Ordem dos Contabilistas Certificados, 21 de maio de 2026
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