O mercado imobiliário português atravessa um período de forte procura por habitação e de uma necessidade crescente de aumentar a oferta de imóveis para arrendamento. Este cenário motivou a criação de um novo regime fiscal, ao abrigo do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, que estabelece diversas medidas destinadas a incentivar o investimento em habitação e a tornar o arrendamento habitacional mais atrativo.
Estas medidas podem abrir novas oportunidades de investimento, mas só podem ser aproveitadas mediante o cumprimento de certas condições, que devem ser avaliadas com cuidado antes de qualquer operação.
| 50% rendimentos prediais tributados (IRC e IRS cat. B) | 2.300 €/mês limite de renda moderada para beneficiar do regime (2026) | 2026–2029 período de aplicação do regime temporário |
Reinvestimento de mais-valias em imóveis para arrendamento
Uma das principais novidades é que, em determinadas situações, a mais-valia obtida com a venda de um imóvel habitacional pode ficar isenta de imposto se o valor da venda for utilizado na compra de outro imóvel para arrendamento habitacional.
O novo regime permite que o reinvestimento seja feito na aquisição de imóveis situados em Portugal, os quais deverão ser afetos ao arrendamento residencial e cumprir os requisitos definidos na lei. Uma dessas condições é a aplicação de um limite à renda cobrada: em 2026, o valor mensal da renda não poderá exceder 2.300 €, montante correspondente ao limite estabelecido para a chamada renda moderada.
→ 24 meses anteriores à venda do imóvel que gerou a mais-valia
→ 36 meses posteriores à venda do imóvel
Condições obrigatórias:
→ Declaração da intenção de reinvestir
→ Celebração do contrato de arrendamento
→ Manutenção do imóvel afeto ao arrendamento durante pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos
O incumprimento destas condições pode implicar a perda retroactiva do benefício fiscal — tornando essencial o acompanhamento especializado durante todo o período.
2. Tributação reduzida dos rendimentos prediais
Para empresas sujeitas a IRC e empresários com contabilidade organizada (IRS, categoria B), apenas 50% dos rendimentos prediais de arrendamento habitacional que cumpram os requisitos legais entram no cálculo do imposto a pagar.
Exemplo prático: com um rendimento predial anual de 18.000 €, apenas 9.000 € são considerados para efeitos de tributação — desde que verificadas todas as condições do regime.
Esta alteração pode ser particularmente relevante para empresas que já possuam, ou pretendam adquirir, imóveis para arrendamento habitacional, uma vez que o imposto sobre o rendimento pode ter um impacto significativo no retorno do investimento.
3. As duas medidas em conjunto — o verdadeiro alcance
Consideradas isoladamente, estas duas medidas já merecem atenção. Mas o seu verdadeiro alcance torna-se mais evidente quando analisadas em conjunto, no contexto de uma estratégia de investimento imobiliário.
Um proprietário que vende um imóvel residencial com mais-valia pode, em determinadas condições, reinvestir o produto da venda noutro imóvel para arrendamento — ficando isento do imposto sobre essa mais-valia. Se o novo imóvel cumprir os requisitos legais, a renda obtida beneficiará ainda da tributação reduzida a 50%.
4. O que é necessário verificar antes de avançar
O benefício fiscal não deve ser o único critério de decisão. É igualmente importante ponderar:
→ Preço de compra e condições de financiamento
→ Localização e procura de mercado
→ Custos de manutenção e rentabilidade esperada
→ Riscos associados ao arrendamento
→ Enquadramento fiscal do sujeito passivo e tipo de contrato
Regime temporário: aplica-se às transmissões efectuadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029. O incumprimento das condições implica a perda do benefício e pode gerar obrigações tributárias não previstas.
Como a Capitalizar pode ajudar
A análise prévia do enquadramento fiscal, os requisitos legais e a rentabilidade real do investimento são determinantes para aproveitar estas medidas de forma segura. A equipa de Contabilidade da Capitalizar acompanha todo o processo — da avaliação inicial à estruturação da operação.
Diário da República, Decreto-Lei n.º 97/2026 de 20 de maio
Este artigo tem carácter informativo e não substitui aconselhamento fiscal personalizado. Para análise da sua situação concreta, contacte a equipa Capitalizar
